不動産の相続手続き〜土地・建物の名義変更の方法と必要書類

不動産を相続して新たに所有者となった場合、不動産の登記簿に記載されている名義をご自身の名義に変更する必要があります。

名義変更をする場合は申請書に必要書類を添付して、登記簿を管理している法務局に名義変更手続きを申請します。

また、不動産の名義変更は相続以外にも様々な理由で名義変更をするケースがありますが、必要書類や期限、税金などについて注意しなくてはなりません。

相続による不動産の名義変更手続きはどのような点に注意して手続きを進めていくと良いのでしょうか。必要書類、注意点について詳しく解説します。

1．不動産名義変更とは

1．不動産名義変更とは法務局への所有権移転登記申請

不動産の名義変更は、不動産登記簿の所有者を変更する所有権移転登記申請のことです。

不動産の登記簿は法務局で管理されており、土地や建物などの所有者や権利に関する情報が記載されています。そのため、所有権を変更する所有権移転登記申請は法務局へ提出し手続きを進めます。

2．不動産の名義変更をする理由

不動産の名義変更は売買や相続、贈与などの場合に所有者が変更する場合に必要ですが義務ではないため、手続きをしていなくても罰則はありません。しかし、所有者が変更した時に移転登記手続きをせず、本来の所有者でない人物の名義のままである場合、後に様々な手続きで不都合が生じます。

不動産の登記簿には

•  不動産の所有者（名義人）
•  該当不動産についてどのような権利関係があるか（抵当権などの担保）
•  どのような種類の不動産か（土地・家屋・マンション・山林など）
•  土地の地積（土地の面積）
•  建物の構造床面積
•  建物の種類（居宅、共同住宅、事務所、店舗など）
•  建物の構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）、

などの内容が登録されており、誰でも閲覧することができます。

登記簿の所有者を正しく変更していない場合、悪意のある登記上の所有者が不動産を売却して利益を得る可能性もあります。いくら自分のものだと主張しても登記をしていない限り自身の財産であることを第三者に証明することはできないため、不動産を騙し取られる可能性があります。

不動産を新たに購入する人は登記簿の情報を閲覧して判断するため、このような事態も想定されます。

そのため、本来の所有者と登記上の所有者の名義を同一にしておくことは非常に重要です。

3．登記申請手続きは司法書士へ依頼する

土地や建物など不動産の名義変更手続きは自分で手続きをすることも可能です。

名義変更の理由により取得する必要書類は異なりますが、必要な戸籍や住民票等を本籍地所在地や住所地を管轄する市役所等で取得し、登記申請書の作成まですべて自分で行えば、登録免許税や書類取得費用以外ほぼ発生しませんので費用面はかなり抑えられます。登記申請は遠方に居住しているなどで直接法務局へ提出できないでも、郵送で申請することが可能です。

しかし、登記申請書の書き方がわからない場合は調べる手間と時間がかかり、不備がある場合は補正（不備の箇所を訂正すること）のために法務局へ足を運ぶ必要があります。

このように名義変更登記手続きは専門知識が必要かつ高額な資産に関わる手続きのため、知識のない一般人が手続きをすると後々トラブルになる可能性もあります。法務局へ提出後手続きが完了するまで１週間から２週間程度時間かかかり、不備がある場合はさらに時間がかかります。

補正などを済ませ審査期間を経て問題がなければ名義変更完了、という流れになりますが、全ての手続きを終えるまでには、想像以上に労力と時間を費やすことになります。

不動産の名義変更申請手続きは、専門家である司法書士に依頼すると費用はかかりますがスムーズに手続きを行うことができるでしょう。

2． 不動産の名義変更が必要なケース

不動産の名義変更が必要なケースは以下のようなケースです。

1．相続による不動産の名義変更

土地や建物の所有者が死亡し相続が発生した場合、遺言書または遺産分割協議で合意した内容の通りに、不動産を引き継ぐ相続人が所有権名義変更の登記申請をします。しかし、

「相続はしているが、その不動産に居住しない」

「空き家として放置している」

「売却をする予定がない」

などの場合、何代も名義変更をしないままのケースがあります。

このような名義変更をしないまま長年放置されている「所有者不明」の不動産は、相続人が多数存在し、関係が複雑な状態になっているため、所有者を決めることができず、売却が困難になります。家族や親族であっても相続人でない第三者が名義変更することはできません。

このような事態にならないように、不動産を引き継ぐ相続人は名義変更手続きを行いましょう。

2．財産分与による不動産の名義変更

夫婦が共同で築きあげた財産を分配すること財産分与といい、夫婦が離婚する場合などに行われます。

財産を分配するため、２人それぞれの所有権を登記簿に記載にする場合、共有名義にする財産分与契約など、書面による契約書を作成し、必要書類を揃えて法務局へ共同申請します。

住宅ローンの残債など抵当権が設定されている場合は、抵当権設置者への通知が必要です。連絡せずに無断で所有権の名義変更をした場合、トラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。

3．不動産売買による不動産の名義変更

不動産の売却と購入による名義変更手続きは、購入者と売主が共同で所有権移転登記を申請します。

ほとんどの場合、不動産会社などが仲介役として売買契約に関わっており、通常、手続きは司法書士が代行するため、ご自身で手続きを行うことはないでしょう。

一般的には不動産売買の決済と同時（同日）に法務局に手続き申請します。

4．贈与による不動産の名義変更

不動産を贈与する場合、書面でなく口頭でも成立はします。

しかし、後にトラブルになる可能性がありますので、必ず所有権移転登記の申請をしましょう。また、不動産の名義変更手続きは、贈与する人と贈与される人が共同で申請します。

贈与される不動産を受け取る人は贈与税がかかることを考慮しなければなりません。

贈与は年間１１０万円以下であれば贈与税がかかりませんが、不動産は広さや場所にもよりますが、ほとんどのケースで１１０万円以上になると推測されます。

贈与される不動産の価値により税額は変わり、税金が高額になる可能性もあるため注意が必要です。

3．不動産の名義変更に必要な書類と費用

1．不動産名義変更に必要な書類

不動産の名義変更に必要な書類は、名義変更する理由（原因）により異なります。住民票の発行や戸籍謄本の請求は住所地や本籍地所在地へ請求する必要がありますが、郵送でも可能です。金額などは各市区町村役場の担当窓口に確認をしましょう。

相続・財産分与・売買・贈与のケースで必要な書類は以下の通りです。

①相続による不動産名義変更の必要書類

②財産分与（離婚による）による不動産名義変更の必要書類

③売買による不動産名義変更の必要書類

④贈与による不動産名義変更の必要書類

2．不動産の名義変更にかかる費用

不動産名義変更のための登記申請をする際に必要な書類は以下の通りです。

【登録免許税の税率】

【各種必要書類の取得費用】

登録免許税は、不動産の固定資産評価額に一定税率を乗じて算出するため不動産の評価額に比例して登録免許税も高くなります。支払い方法は法務局へ申請する際に収入印紙等で納めます。

また、戸籍謄本は１通では足りず、高額になるケースがあります。

4．不動産の名義変更を自分ですることは可能？

費用を抑えるためにご自身で名義変更手続きに挑戦される方も稀にいらっしゃいます。

しかし、最後まで手続きを完了できたとしても時間と手間がかかります。また、市区町村の業務担当窓口や法務局は土日対応していないため、手続きのために平日の時間を割くことになります。中には、途中で諦めて専門家に依頼される方もいらっしゃいます。

また、相続の場合は、状況を把握し、相続することでどのような事態が想定されるのかという点も検討する必要があるため、専門家に依頼することをお勧めします。

5．不動産の名義変更をする場合の注意点

不動産の名義変更をする際、注意が必要な場合もあります。特に注意が必要なケースと具体的な注意点について説明します。

1．被相続人の両親名義（数次相続）の場合

数次相続とは、相続人が遺産分割協議や相続登記をする前に死亡し、新たに相続が発生するケースです。

たとえば父親が死去すると配偶者と子が相続人になりますが、遺産分割協議が成立する前に子が死去し、さらに相続が発生するケースなどです。この場合、２回相続が発生するため、二次相続とも言います。数次相続を複数回繰り返しているケースもあります。

このような場合は、多くの相続の権利を引く継ぐことになるため、大変複雑で、注意しなくてはなりません。

まず、相続すべきかどうかも含めて検討する必要があるため、安易に名義変更をせず、相続に詳しい専門家へ相談しましょう。

2．税金のかかるケース

不動産の名義変更をする場合に登録免許税は必ずかかりますが、そのほかにも税金がかかるケースはあります。

特例など様々なケースがありますので詳しくは専門家へ相談し、十分検討した上で手続きを行いましょう。

①相続税

相続税はすべての相続財産の総額から基礎控除などを差し引いた価額に相続税率を乗じて算出します。

不動産の評価額は路線価や面積、宅地の形状などにより補正して算出しますが、他の財産と比べて高額であるケースが多いため相続税の対象となる可能性があります。

②贈与税

個人が財産を取得（贈与）した場合に、その取得した財産に対して課される税金です。生前贈与することで相続税の支払いがなくなるため、相続税を補完する目的で徴収されます。

累積で2,500万円までは控除され非課税ですが、それを超えた贈与額に一律２０％課税されますので、価値の高い高額な不動産の贈与を受ける場合は注意しましょう。

離婚による財産分与について原則課税はされませんが、場合によっては課税されるケースもあります。

また、２０１５年以降２０歳以上（1月1日時点）の直系卑属に対して贈与された財産は「特例贈与財産」とされ、一般税率よりも低い特例税率が適用されます。それ以外の贈与剤残については一般税率を用いて計算します。

③不動産取得税

土地や建物の購入時にかかる税金で、課税標準額に税率を乗じて算出されます。課税標準額とは実際に売買した不動産の価格ではなく固定資産税評価額が利用されます。

土地の場合は取引価格の約7割、建物の場合は取引価格の約5～6割程度とされています。

④譲渡所得税

不動産の譲渡所得税は不動産を売却して発生した利益に対して課税される税金です。

給与所得や事業所得とは別に計算される分離課税方式で算出し、売却した翌年の確定申告で納税します。

まとめ

今回は不動産の名義変更手続きの方法と必要書類、注意点について詳しく解説しました。

不動産の名義変更は専門知識が必要なだけではなく、どのような理由で名義変更をするのかによって必要書類や支払う税金も異なり、手続きに手間と時間もかかります。不備がある場合、さらに時間がかかることもありますので、専門家に依頼し、スムーズに手続きを進めていきましょう。

相続による手続きの場合は、現状を正しく把握し、相続によって起こる事態を想定しながら手続きを進めなくてはなりません。

遺産相続に詳しい専門家に相談し、手続き代行を依頼することで精神的に楽になり、安心することができます。特に不動産に関する手続きは専門知識が必要なケースが多々ありますので、司法書士などの専門家へ相談しながら進めていきましょう。

• 
• 
• 

●所長挨拶

●メンバー紹介

●TOPへ戻る

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•