相続登記の義務化はいつから？開始時期と手続き方法を解説

不動産を相続することになり、「相続登記の義務化はいつから始まるのだろう？」「手続きをしなかった場合はどうなるのだろうか？」など、不安に感じていらっしゃる方も多いでしょう。

相続登記の義務化は2024年4月1日から始まります。3年以内に手続きをしなければ罰則を科されてしまいます。

しかし、遺産に不動産が含まれる遺産分割協議は難航しやすいです。期限に間に合わずに罰則を受けないためにも、相続登記義務化の内容や登記手続きの方法をあらかじめ知っておき、スムーズに対処できるようにしておきましょう。

今回は、相続登記とは何か、義務化の開始時期、内容、義務化に至った背景、相続登記の必要書類と手続き方法、相続人申告登記、相続土地国庫帰属制度など、相続登記の義務化に関する基礎知識について解説します。

相続登記とは

相続登記とは、不動産を相続した際に名義変更の手続きを行うことです。

所有者をはじめとした不動産の情報は、全て法務局の登記簿に記載されています。しかし、相続登記を行わなければ、いつまでも情報が更新されず、所有者は被相続人のままです。そうなると、相続人は第三者に所有権を主張できず、売却や担保設定などの処分もできません。

不動産の所有権を証明するためにも、相続登記は可能な限り速やかに行うべきだといえます。

相続登記の義務化はいつから？

相続登記の義務化の開始は2024年4月1日からです。この日以降に発生した相続だけではなく過去に発生した相続についても対象となります。過去に不動産を相続したけれど名義変更をしていないという場合は、速やかに手続きを始めましょう。

相続登記の義務化の内容

相続登記の義務化が始まると、具体的にどのようなことを行う必要があるのでしょうか。また、従わなければどうなるのでしょう。相続登記の義務化の概要について説明します。

1．3年以内に相続登記を行わねばならない

不動産を相続した人は3年以内に相続登記を行う必要があります。

いつから数えて3年なのかという起算点は、相続の方法によって異なります。相続の方法ごとの起算点は以下のとおりです。

2．過去の相続も対象になる

2024年4月1日より前に発生した相続であっても、期限内に相続登記を行わなければ罰則を受ける可能性があります。

この場合、施行日か、不動産を相続したことを知った日のどちらかのうちの遅い方が起算点となり、そこから3年以内に相続登記を行う必要があります。

3．相続登記の義務化に違反した場合の罰則

正当な理由なしに期限内に相続登記を行わなければ、罰則を科せられます。10万円以下の過料を支払わなくてはなりません。

4．正当な理由があれば罰則の対象にならない

期限を超過しても正当な理由があれば、罰則の対象にはなりません。正当な理由があると認められるのは以下のようなケースです。

• 相続人の数が多いため、必要書類の収集に時間がかかる
• 遺言の有効性や遺産の範囲などについて争いが起きている
• 相続人自身が重病などという事情がある

正当な理由がある場合でも、いつまでも登記しないまま放置してはいけません。可能な限り速やかに手続きを完了できるよう尽力しましょう。

相続登記義務化の背景は所有者不明土地問題

相続登記が義務化された背景には、所有者不明土地の増加があります。

所有者不明土地とは、所有者が正しく登記されていなかったり、登記されていても所有者の所在がわからなかったりなど、所有者と連絡がとれない状態にある土地のことです。このような事態になる原因の多くは、相続登記が行われていないことにありました。

空き地となった所有者不明土地は、不動産取引ができず、活用もできません。国土として災害対策などに利用することもできず、経済的損失が発生するばかりです。これらの土地は年々増え続け、将来にわたって莫大な額の損失が発生することが懸念されていました。

相続登記の義務化によって、このような問題の解消が期待されています。

相続登記手続きの必要書類と手続き方法

相続登記の手続きに必要な書類と手続き方法について説明します。

1．相続登記手続きに必要な書類

必要書類はどのように相続したかによって異なります。

①遺言によって相続した場合

遺言書が残されていた場合に必要な書類と書類の取得先は以下のとおりです。

②遺産分割協議によって相続した場合

遺産分割協議で不動産の相続人を決めた場合に必要な書類と書類の取得先は以下のとおりです。

③法定相続分どおりに相続した場合

法定相続分どおりに相続した場合の必要な書類と書類の取得先は以下のとおりです。

2．申請は不動産の所在地の法務局

相続登記の申請は、不動産の所在地を管轄する法務局で行います。管轄法務局は、法務局公式サイトの以下のページで調べることができます。

申請は郵送やオンラインで行うことも可能です。遠方の場合は利用するとよいでしょう。

参考URL：管轄のご案内（法務局公式サイト）

3．登録免許税の計算と納付

登記申請書には、登録免許税に相当する額の収入印紙を貼付して提出します。登録免許税の額は、以下の計算式で求められます。

登録免許税＝固定資産税評価額×登録免許税率0.4%

固定資産税評価額は、毎年4月～5月頃に役所から届く納税通知書で確認できます。納税通知書が手元にない場合は、不動産所在地の市区町村役場で「固定資産税評価証明書」を取得しましょう。「価格」や「評価額」という欄の値が固定資産税評価額です。

遺産分割協議が難航する場合は「相続人申告登記」を

遺産分割協議がまとまらず、誰が不動産を相続するかが決まらないために、期限に間に合いそうにない場合に利用できるのが、「相続人申告登記」手続きです。間に合わない場合に備えて、制度の概要や利用方法、注意点を知っておきましょう。

1．相続人申告登記とは

相続人申告登記とは、被相続人の相続手続きが開始したこと、自身がその相続人であることを申請する制度です。この制度には、以下のようなメリットがあります。

• 登記の義務を果たしたとみなされる
• 相続人が複数いても、単独で申請できる
• 持ち分までは登記されず、相続割合を確定しなくても利用できる
• 申請に必要な書類は申請人の戸籍謄本のみ

この制度により、登記簿を確認すれば相続人の氏名や住所を把握できるようになるため、所有者不明土地問題の解消につながることが期待されています。

2．相続人申告登記の手続き方法

相続人申告登記の申請は、相続登記の期限内に不動産の所在地を管轄する法務局で行います。現在、まだ申請書のテンプレートや必要書類については公式に発表されていませんが、少なくとも申請人の戸籍謄本の添付は必要になるでしょう。なお、申請費用はかかりません。

3．相続人申告登記の注意点

相続人申告登記は、あくまでも仮の登記手続きです。この手続きだけで、不動産の所有権を証明できるわけではありません。相続人申告登記をしたからと、あまり長く放っておくと不動産の処分をいつまで経ってもできないなど、相続登記をしない場合と同様のリスクがあります。

相続人申告登記をしたからと安心せず、できる限り速やかに遺産分割協議を終了して相続登記を行いましょう。

不要な土地なら「相続土地国庫帰属制度」の利用も検討しよう

相続人の誰も取得したがらない土地なら、令和5年4月27日より始まった「相続国庫帰属制度」の利用を検討するとよいでしょう。

この制度を活用すれば、不要な土地を国に返すことが可能です。固定資産税の支払いや管理の手間など所有者の負担を軽減できます。

ただし、対象となる土地は限られます。以下のような管理や処分に労力やコストがかかる可能性の高い土地については利用できません。

【対象にならない土地の例】

• 土地上に建物や工作物などがある
• 抵当権などの権利を設定されている
• 土壌汚染や埋設物がある
• 境界線が不明瞭
• 他人に使用される可能性の高い通路など
• 崖など危険なものがある

また、手続きには審査手数料がかかり、国庫への帰属が認められた場合には負担金を納める必要があります。審査手数料は土地一筆あたり14,000円、負担金額は地目や面積によって異なりますが、原則として20万円です。

対象となる土地が限られるうえ、費用もかかるため、利用を検討する際は専門家に相談することをおすすめします。

相続登記を行わずに放置した場合のリスク

相続登記を行わずにいつまでも放置していると、どのようなリスクがあるのでしょうか。主なリスクについて説明します。

1．権利関係が複雑になる

相続登記をしないまま放置していると、新たな相続が発生する可能性があります。特に被相続人の子が亡くなった場合、相続人が増えて、権利関係が複雑になりやすいでしょう。 たとえば、最初の相続で父親が亡くなり、その時の相続人は兄弟二人で、兄弟にはそれぞれ子どもが3人いたとします。

相続登記をしないまま放置し、数年後に兄が亡くなれば、その子どもが相続人となります。父の遺した土地の相続登記を行うなら、相続人は兄の3人の子どもと弟の合計4人になります。

さらに放置し、弟が亡くなってから相続登記をする場合、相続人は兄の子ども3人と弟の子ども3人の合計6人になるでしょう。下の代になるほど相続人が増え、その分、権利関係が複雑になるのです。

2．売却などの処分ができない

不動産を売却したり、担保設定をしたりできるのは所有者のみです。所有者とみなされるには、実際にその土地を利用しているだけでなく、登記簿謄本に所有者として登録されていなければなりません。

相続登記をしないままでは、何らかの処分をしようとしてもすぐに実行できません。特に他の相続人と共有する場合、連絡がとれなくなっていたり手続きに協力してもらえなかったりすれば、どうすることもできずに放置を続けるしかありません。

3．差し押さえにあう可能性も

借金をしている相続人がいれば、相続不動産を差し押さえられる可能性があります。債権者は「代位登記」をすることで、債務者である相続人の法定相続分を差し押さえられるのです。そうなると、残った相続人は第三者と不動産を共有することになったり、共有分割を求めて訴訟を起こされたりする可能性があります。

このような事態を避けるためにも、相続登記はできる限り速やかに行うべきといえるでしょう。

相続登記を司法書士に依頼するメリットと費用

相続登記の手続きは自分でもできますが、時間が十分にない、自分で正しく行う自信がない、法務局に何度も足を運べないなどという場合は司法書士に依頼するとよいでしょう。

相続登記を司法書士に依頼するメリット、依頼した場合にかかる費用について説明します。

1．相続登記を司法書士に依頼するメリット

相続登記の手続きを司法書士に依頼するメリットとして、主に以下のようなことが挙げられます。

①必要書類の収集を任せられる

相続登記の申請をするには、戸籍謄本や住民票など多くの公的書類を取得する必要があります。場合によっては、遠方の役所に請求したり、膨大な量の書類を収集したりする必要があるなど、多くの時間と労力を費やさなければならないケースもあります。

司法書士に依頼すれば、書類の収集も任せられるので、手間がかかりません。過不足なく、正確に集めてもらえるでしょう。

②正確に登記を行うことができる

司法書士は戸籍謄本や登記簿謄本などの書類を読むことに慣れているので、正確に登記を行うことができます。

特に私道など納税通知書に記載されていない土地は見落としやすく、相続登記手続きから漏れてしまうケースは多いです。

司法書士に依頼すれば、登記すべき不動産を正確に把握して手続きしてもらえます。

③法務局に足を運ぶ必要がなくなる

相続登記の手続きは、申請書類を提出すれば終了ではなく、書類の修正や追完書類の提出などで、何度も足を運ばねばならないケースも多くあります。不動産が遠方にあったり、忙しくてなかなか時間を取れなかったりする方にとっては大きな負担になるでしょう。

司法書士に依頼すれば、法務局への提出も全て任せられます。書類に不備があった場合も対応してもらえるので、依頼者が法務局に足を運ぶ必要はありません。

2．相続登記を司法書士に依頼した場合にかかる費用

司法書士に相続登記手続きを依頼した場合の費用相場は10万円程度です。ただし、相続人が多かったり、権利関係が複雑であったりするなど、特殊な事情がある場合は相場よりも高くなる可能性が高いでしょう。

正確な費用を知りたい場合は、司法書士に見積りを依頼することをおすすめします。

まとめ

今回は、相続登記とは何か、義務化の開始時期、内容、義務化に至った背景、相続登記の必要書類と手続き方法、相続人申告登記、相続土地国庫帰属制度など、相続登記の義務化に関わる基礎知識について解説しました。

2024年4月1日より相続登記の義務化が開始されます。3年以内に登記手続きを行わなければ罰則も科されるため、不動産を相続した場合は可能な限り速やかに手続きを行うようにしましょう。

忙しくて自分で行う時間がない安倍や、自分でできるか不安な場合は、司法書士に相談してください。司法書士に依頼すれば、正確かつ速やかに相続登記手続きを進めてもらえます。当事務所では初回無料相談も実施しておりますので、お気軽にご相談ください。

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